España tiene un problema demográfico, pero no necesariamente el que suele ocupar el debate público. La población envejece, nacen menos personas de las que fallecen y la tasa de fecundidad se mantiene muy por debajo del nivel de reemplazo. De hecho, Alemania, Italia y España son, en ese orden, los países desarrollados con peor perfil demográfico. Y, aunque España ha ganado más de 3,1 millones de habitantes entre 2015 y 2025 gracias sobre todo a la inmigración, ese crecimiento no compensa el desplome del número de hijos por mujer.
Esta evolución tiene consecuencias económicas profundas y está ya modificando el mercado inmobiliario. El crecimiento no se reparte de manera uniforme por el territorio, sino que se concentra en Madrid, Barcelona y varias ciudades del arco mediterráneo. Allí donde llegan la población, el empleo y el capital, aumenta la necesidad de vivienda, oficinas, locales comerciales, hoteles y espacios logísticos, mientras que en las zonas que pierden habitantes la demanda inmobiliaria se debilita.
“Para decidir dónde invertimos miramos la población, la densidad y, con la misma importancia, la tendencia: dónde está creciendo”, explicó Joaquín López-Chicheri, socio director de Asesoramiento inmobiliario de Abante y presidente de Vitruvio, durante el último evento anual de visión del mercado inmobiliario celebrado en el Auditorio Abante.
La tesis parece sencilla, aunque obliga a mirar más allá de la evolución reciente de los precios. En una inversión que puede mantenerse durante décadas, la ubicación no debería analizarse únicamente por la rentabilidad inicial o por el descuento al que se adquiere un activo. También hay que preguntarse quién utilizará ese inmueble dentro de diez o veinte años y qué fuerzas económicas sostendrán su ocupación y sus rentas.
Las ciudades que concentran población, talento y actividad económica
Madrid representa alrededor del 14% de la población española, mientras que Barcelona supera el 12%. Ambas provincias también han liderado el aumento de habitantes durante la última década: Madrid ha ganado cerca de 795.000 personas y Barcelona, unas 563.000 entre 2015 y 2025. Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla y Baleares también presentan crecimientos relevantes, mientras que numerosas provincias del interior y del noroeste han perdido población.
La concentración es todavía más visible cuando se abandona el análisis provincial y se observan los municipios. El crecimiento de Toledo o Guadalajara, por ejemplo, está estrechamente relacionado con las localidades mejor conectadas con Madrid, mientras que buena parte de ambas provincias mantiene dinámicas de despoblación.
No se trata únicamente de un fenómeno español. Las ciudades reúnen actividad económica, capital, talento, universidades, servicios y posibilidades de ocio, lo que refuerza su capacidad para atraer nuevos habitantes. Ese proceso se retroalimenta porque las empresas se instalan donde encuentran trabajadores y los trabajadores se desplazan hacia donde existen más oportunidades profesionales.
“Madrid tiene ocho de los diez municipios que más han crecido en población en Europa durante los últimos sesenta años, incluidos Reino Unido y los países escandinavos”, destacó López-Chicheri, quien añadió que la concentración de la población en las ciudades no fue solo consecuencia del éxodo rural del siglo pasado, sino que es un proceso que ha seguido avanzando desde entonces.
Para el inversor inmobiliario, esta evolución altera la forma de entender el riesgo. Un inmueble situado en una ciudad en expansión puede contar con una base de demanda más resistente durante periodos económicos débiles o ante cambios en el comportamiento de los usuarios, porque existe un número creciente de potenciales inquilinos y compradores. En cambio, una rentabilidad inicial elevada puede esconder un riesgo estructural cuando el activo se encuentra en un mercado que pierde población y actividad económica.
Esto no significa que cualquier inmueble situado en Madrid, Barcelona o Málaga sea automáticamente una buena inversión. La microlocalización, el precio de compra, el estado del activo, la calidad del inquilino y la capacidad para adaptar el edificio siguen siendo determinantes. La demografía no sustituye el análisis inmobiliario, pero establece el terreno sobre el que se desarrolla.
La escasez de oferta ante una demanda creciente
El crecimiento de la población explica solo una parte de la subida del precio de la vivienda y de los alquileres. La otra está en la lentitud con la que las ciudades responden a esa nueva demanda.
“Cuando llega mucha población y la oferta no la satisface, el precio del alquiler sube”, resumió López-Chicheri. “En España podemos tardar hasta veinte años en desarrollar un suelo donde antes no había nada”, añadió.
Esta falta de elasticidad de la oferta ayuda a entender por qué el mercado residencial ha resistido mejor que otros segmentos inmobiliarios el aumento de los tipos de interés. Aunque la rentabilidad exigida por los inversores subió, como ocurrió también en oficinas, comercio o logística, el fuerte crecimiento de los alquileres compensó parte de ese ajuste en las ciudades con mayor presión demográfica.
En este contexto, la demografía sirve para identificar dónde existe una demanda estructural, pero no basta por sí sola. Como recordó López-Chicheri, “nuestra obsesión es la ocupación”: el valor de una inversión inmobiliaria depende también del precio de compra, de la calidad del activo, de su capacidad para generar rentas y de una gestión que permita mantenerlo útil y demandado a largo plazo.
