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Vivienda: aprovechar la exención por reinversión

Asesoramiento & Financial Planning |
Vivienda interior

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual pueden estar exentas, cuando el importe total obtenido por la venta se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la que vaya a serlo.

La reinversión se puede llevar a cabo de una vez o en varias sucesivas y la exención será total o parcial en función del porcentaje reinvertido. Para beneficiarnos de la exención, la reinversión hay que hacerla en un periodo de dos años como máximo, que pueden ser los anteriores o los posteriores a la venta.

En muchas ocasiones, nos obsesionamos con no vender nuestra vivienda habitual por debajo de un precio determinado, sin darnos cuenta de que, si dejamos pasar el plazo y perdemos la exención por reinversión, puede que en total recibamos menos dinero que si la vendemos hoy a un precio inferior.

Vamos a suponer que compramos una vivienda en el 2003 por 300.000 euros y los gastos asociados a la compra ascendieron a 30.000 euros. Nuestra intención es venderla por 500.000 euros, porque nos hemos comprado una nueva vivienda habitual (por 600.000 euros) y sabemos que los gastos asociados a la venta (plusvalía municipal) ascienden a 15.000 euros.

La plusvalía (precio de venta-precio de compra-gastos asociados a la compra-gastos asociados a la venta) tributa al 19-23% en el IRPF, a no ser que se pueda aplicar la exención por reinversión.

¿Qué puede pasar?

  1. Que nos hagan una oferta por un importe inferior: 480.000 euros; a esta cantidad hay que restarle los 15.000 euros de gastos asociados. Si vendiésemos la vivienda dentro del plazo (dos años), no tendríamos que pagar IRPF y recibiríamos 465.000 euros netos (=480.000-15.000).
  2. Pero si decidimos rechazar la oferta y esperemos a venderla hasta que nos hagan una oferta por 500.000 euros, se nos puede pasar el plazo para aplicar la exención. Así, después de pagar el IRPF y los gastos asociados a la venta recibiríamos 450.470 euros (a pesar de haber vendido la vivienda habitual por 20.000 euros más, recibimos menos dinero):

EXENCIÓN REINVERSIÓN VIVIENDA

Existe pues un punto de inflexión a partir del cual me interesa vender a menor precio (acogiéndome a la exención por reinversión) que esperar a vender a un precio superior (y tener que pagar el total de impuestos).

En el ejemplo que acabamos de ver, el vendedor podría bajar el precio hasta 465.470 euros y recibiría mayor cantidad que vendiéndolo por 500.000 euros pasado el plazo de la exención.

¿Qué rentabilidad necesita para financiar su objetivo? Calcule su caso:

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