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La vivienda, una de las grandes perdedoras de la reforma fiscal

Asesoramiento & Financial Planning |

abante icons Dos colores-42La fiscalidad de los inmuebles, tanto en el caso del alquiler, como en el de la venta, empeora a partir de 2015 como consecuencia de la reforma fiscal que el Gobierno presentó en junio y aprobó a principios de agosto. Por un lado, se desincentiva la renta con la disminución de la reducción que se aplicaba por arrendar a menores de 30 años y la eliminación de la deducción por alquiler de vivienda habitual.

Por otro, los propietarios que vendan pueden ver cómo se incrementan notablemente los impuestos a pagar, al eliminarse los coeficientes de actualización y de abatimiento. Hecho que no se ve compensado, en la mayoría de los casos, con la bajada de tipos impositivos en la base del ahorro.

Según el texto actual –debe pasar aún el trámite parlamentario-, a partir de enero del año que viene se reduce la desgravación sobre la renta percibida hasta el 60% para los caseros que alquilen a menores de 35 años –ahora está exento el 100%-. Hacienda ha rectificado en este punto, ya que el anteproyecto de junio incluía bajar la deducción hasta el 50% en todos los casos. En España el alquiler ha sido tradicionalmente bajo comparado con otros países europeos y se sitúa en torno al 20%. Las medidas que ahora ha aprobado suponen un revés, advierten los expertos.

En el caso del inquilino, se suprime la deducción estatal, que es del 10,05% en el IRPF para rentas de hasta 24.107,20 euros anuales y con un tope de 9.040 euros, para homogeneizar el tratamiento fiscal de la vivienda habitual de alquiler con la que se tiene en propiedad, según se explica en el documento de Hacienda. Habrá un régimen transitorio para los contratos de arrendamiento firmados antes del 1 de enero de 2015.

Mayor carga impositiva para la venta

Por otra parte, a partir del año que viene se dejarán de aplicar los coeficientes de actualización del precio y de abatimiento.

En la actualidad, cuando se vende un inmueble, el precio de compra se actualiza con unos coeficientes de actualización (que varían en función del año en el que fue comprada la vivienda) que tratan de corregir el precio con la inflación. Dicha actualización hace que la ganancia patrimonial disminuya, siendo por tanto los impuestos a pagar inferiores.

Igual que sucede con la venta de acciones y fondos adquiridos antes de 1994, a la plusvalía generada por la venta de viviendas adquiridas antes de 1994  se le aplica actualmente los  coeficientes de abatimiento (en el caso de los inmuebles del 11,11%), que hace que parte de la ganancia generada desde la compra hasta el 20 de enero de 2006  se encuentre exenta de tributación.

Para ver el efecto de estas medidas, supongamos un inversor que adquirió una vivienda en 1988 por 150.253 euros y la vende en 2014 por 300.000 euros. Si tenemos en cuenta todas las medidas que afectan a la venta de inmuebles: eliminación de los coeficientes de abatimiento, eliminación de los coeficientes de actualización y los nuevos tipos aplicables a la base del ahorro en 2015, el impacto fiscal es el siguiente:

ejemplo vivienda

Tal y como se puede ver, la eliminación de ambos coeficientes aumenta el importe sobre el cual se aplicarán  los impuestos.

Hay que mencionar que se suprime la plusvalía en caso de la dación en pago y queda también exenta la ganancia municipal, siempre que el propietario no disponga de otros bienes para afrontar el pago de la totalidad de la deuda.  Además, quienes adquirieron la vivienda habitual antes de 2013 mantendrán la deducción por inversión en vivienda habitual.

Destaca que en el impulso de las medidas de ahorro para los jubilados, las plusvalías de la venta de vivienda de segunda mano (y de otros activos patrimoniales) no tributarán para los mayores de 65 años si el contribuyente la convierte en una renta vitalicia y hasta un límite de 240.000 euros. Si sólo dedica una parte de lo que gane con la venta a renta vitalicia –y tiene un plazo de 6 meses para hacerlo- sólo estará exenta dicha cantidad. Además, se mantiene la exención para las ganancias obtenidas por la venta del inmueble si se destina a la compra de otra vivienda habitual.