¿Cómo tributa en la renta la vivienda?

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06/04/2022

Los impuestos que pagamos por los inmuebles varían en función del uso que hagamos de ellos, pero siempre, incluso cuando estén exentos, hay que incluirlos en la declaración de la renta, empezando por la vivienda habitual. Básicamente, el alquiler tributa en la base general como rendimiento del capital inmobiliario y la venta, en la base del ahorro como ganancia o pérdida patrimonial. Tan solo hay exención cuando el ciudadano es nudo propietario, es decir, cuando no puede disfrutar del inmueble porque en él está el usufructuario o los dueños de solares no edificados.

La vivienda habitual no tributa en el IRPF. Aquí, merece la pena recordar que cuando tenemos una hipoteca sobre la vivienda, si la compramos antes de 2013, el contribuyente puede aplicarse una deducción, que es del 15% de las cantidades aportadas para el pago de la hipoteca, con un límite anual de 9.040 euros.

Además, en este ejercicio hay que tener en cuenta las deducciones por obras. Por un lado, se mantiene la deducción de aquellas cantidades que han sido destinadas a obras para adecuar la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad, en dónde el límite es de 12.080 euros. Por otro lado, y como novedad de este año, tienen deducción las obras de rehabilitación pensadas para mejorar la eficiencia energética de la vivienda que hayan sido realizadas a partir del 6 de octubre de 2021 gracias al fondo de recuperación europeo que forma parte del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia elaborado por el Gobierno y validado por la Comisión Europea.

Si dichas obras se han realizado en la vivienda habitual y han conseguido rebajar un 7% la demanda de calefacción y refrigeración, tendríamos una deducción del 20% con un máximo de 5.000 euros por vivienda. Las rehabilitaciones que hayan conseguido que el consumo de energía no renovable se reduzca un 30% o mejoren la calificación energética del inmueble a A o B podrán beneficiarse de una rebaja del 40%, con un máximo de 7.500 euros. Y una deducción del 60%, con un máximo de 15.000 euros, para las obras de eficiencia energética donde el consumo caiga un 30% o se alcance la certificación A o B.

En cuanto a la segunda residencia o vivienda vacacional, sí tendremos que pagar impuestos. Así, los inmuebles que no constituyen nuestra residencia habitual, pero que tampoco generan rentas ni están vinculados a actividades económicas, ni son indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas, tributan por la imputación de rentas en la base general. En concreto, se pagan impuestos sobre el 1,1% del valor catastral (o el 2% si no se ha revisado desde 1993), en función del tipo que corresponda a cada contribuyente. Esta imputación de rentas se hará en proporción al número de días que no haya estado alquilado.

Y, cuando alquilamos un inmueble, el dinero que recibimos (menos los gastos deducibles) se incluye en la base general, también al tipo impositivo que corresponda al contribuyente. Hay que recordar que el rendimiento neto que obtenemos, si el inmueble está destinado a vivienda, tiene una reducción del 60%.

Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Pero, si se alquilan por separado, sí tributan en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60%. Si no la alquilamos, se aplica la imputación de rentas, como acabamos de ver. Conviene tener en cuenta que, cuando las plazas de garaje se alquilan por separado también están sujetas al IVA.

El IVA es un impuesto que también hay que tener en cuenta cuando se trata de alquileres como alojamiento turístico, tampoco se benefician de la reducción del 60% del alquiler para vivienda habitual y que tributan en la base del ahorro.

En el caso de la venta de un inmueble, la ganancia patrimonial (la ganancia patrimonial tributa a un tipo de entre el 19% y el 23% en función de la cantidad, y hasta el 26% a partir del 2021) puede estar total o parcialmente exenta cuando se trata de la venta de una vivienda habitual para la compra de otra (vivienda habitual) si se cumplen una serie de requisitos. Para las personas mayores de 65 años se encuentra totalmente exenta.

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*Este artículo ha sido actualizado el 06/04/2022