La fiscalidad de la vivienda: declaración de la renta 2018
La fiscalidad de la vivienda varía en función del uso que se hace de la misma, pero, independientemente de si genera o no rentas, hay que incluirla en la declaración de la renta. Vamos a repasar cómo funciona en el IRPF según sea la vivienda habitual, si se trata de una segunda residencia, si la tenemos alquilada o cómo se declara la venta.
En primer lugar, la vivienda habitual debe figurar en la declaración de la renta, aunque no es una fuente de rentas, en la proporción que nos corresponda de la propiedad. Quienes compraron la vivienda antes de 2013 pueden deducirse un 15% de la hipoteca hasta un máximo de 9.040 euros por año.
Se entiende por vivienda habitual la que constituye la residencia del contribuyente durante al menos tres años y que esté ocupada por este en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras. La casuística es más amplia, por lo que en cada caso recomendamos consultarlo. Porque, además, en las últimas campañas de la Renta, Hacienda ha puesto un especial cuidado en la vigilancia de esta cuestión en particular.
Por otro lado, si tenemos una segunda vivienda, que no es nuestra residencia habitual, pero tampoco nos genera rentas, debemos incluirla también en la declaración y tributa en la base general del IRPF por imputación de rentas. Así, el contribuyente paga impuestos sobre el 1,1% del valor catastral del inmueble (este porcentaje se eleva al 2% si el valor no se ha revistado en la última década).
La imputación es proporcional al número de días que el inmueble no haya estado alquilado, cuando se cumplen una serie de requisitos, como que, si se trata de inmuebles urbanos no se encuentren vinculados a actividades económicas, entre otros.
Cuando obtenemos una renta por un inmueble (alquiler), se consideran rendimientos del capital inmobiliario (a los ingresos restamos los gastos deducibles) y se incluyen en la base general al tipo que corresponda a cada contribuyente. Además, el rendimiento neto de los inmuebles destinados a vivienda, tiene una reducción del 60%.
Garajes, trasteros, alojamientos turísticos y venta
Las plazas de garaje y los trasteros que se alquilan de forma conjunta con la vivienda, no generan imputación de rentas (deben pertenecer al mismo inmueble o urbanización y se pueden alquilar hasta 2 plazas junto con el piso). Sin embargo, cuando se alquilan por separado, se incluye el dinero que obtengamos también en la declaración, en el IRPF, como cualquier otro inmueble, sin aplicarse la reducción del 60% de las viviendas habituales. Si no la alquilamos, se aplica la imputación de rentas, igual que en la vivienda. Conviene tener en cuenta que, cuando las plazas de garaje se alquilan por separado también están sujetas al IVA.
En el caso de las viviendas que se alquilan como alojamiento turístico, es decir, cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera -como la limpieza periódica del interior de la vivienda, lavandería o custodia de maletas, entre otros-, la Agencia Tributaria explica que hay que pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA) correspondiente, además de declarar la renta en el IRPF, sin posibilidad de acogerse a la reducción del 60% (aunque sí se pueden desgravar ciertos gastos, como el IBI o los gastos de comunidad, etc., en proporción al número de días que haya estado ocupada durante el año).
Finalmente, si hemos vendido una vivienda en 2018, la ganancia o pérdida patrimonial que genera esta operación se incluye en la declaración de la renta en la base del ahorro y tributa a un tipo de entre el 19% y el 23%, en función de la cantidad. En el caso de las viviendas adquiridas antes de 1994 se pueden aplicar los coeficientes de abatimiento, pudiendo estar parte de la ganancia exenta (hasta 400.000 euros de precio de venta).
La venta de la vivienda puede estar total o parcialmente exenta cuando se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual cumpliendo ciertos plazos (propietarios menores de 65 años) y se encuentra totalmente exenta cuando quien realiza la venta de la vivienda habitual es una persona mayor de 65 años.